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Le spese di registrazione del contratto sono sempre a metà tra proprietario e inquilino, perchè così prevede la legge che riconosce una responsabilità “in solido” tra i due soggetti interessati. Ma le altre spese, a partire da quelle condominiali, come vanno suddivise? I dubbi sono tanti, anche perchè non sempre si pensa ad affrontare nel dettaglio questo aspetto del contratto, salvo poi ritrovarsi con bollette condominiali più pesanti del previsto, oppure con il problema delle spese di manutenzione che alcune volte possono essere non banali, come quando si tratta di levigare il parquet o cambiare la moquette.
Chi paga cosa, dunque? A tutte le domande, anche in questo caso, risponde la legge.
La tabelle degli oneri – L’articolo 9 della legge che regola i contratti di locazione – la 431 del 1998 “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo che ha sostituto la legge sull’equo canone – stabilsice che “”Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonchè alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta.
Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere ’l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.”
Con il decreto decreto del Ministero delle infrastrutture del 30 dicembre 2002 è stata, infatti, messa a punto anche una tabella di suddivisione degli oneri tra locatario e conduttore, destinata a far parte integrante del contratto di locazione e che deve perciò essere consegnata in copia all’inquilino. Questa tabella entra puntualmente nel merito delle varie voci di spesa, rispettando comunque un criterio fondamentale: tutto ciò che è manutenzione ordinaria” non solo dell’appartamento ma anche delle parti comuni del palazzo, spetta a chi vi abita, quando si tratta di intervenire sugli impianti e sulle parti strutturali l’obbligo di pagamento ricade invece in toto sul proprietario. Come dire che all’inquilino non può essere addebitata la spesa per la tinteggiatura della facciata esterna del palazzo, ma l’imbiancatura del vano scale sì, perchè è manutenzione ordinaria.
I rapporti con il condominio
Le spese si pagano, ma non si possono discutere: la partecipazione all’assemblea condominiale, infatti, spetta solo al proprietario, tranne per quella che riguarda la gestione dell’impianto di riscaldamento.
In questo caso, infatti, l’inquilino ha diritto di voto, in base all’articolo 10 della legge 392/1978 , ma dovrà chiedere al proprietario di essere informato sulla data dell’assemblea, perchè il proprietario è l’unico titolare dei rapporti con il condominio. Per questo motivo, peraltro, la rata per le spese condominiali va pagata al proprietario e non direttamente all’amministratore.
E a proposito di amministratore, come si potrà vedere guardando la tabella, le spese per il suo compenso non sono indicate. Questo perchè di norma il compenso dell’ammnistratore è a carico del proprietario, salvo patto contrario e salvi i casi in cui l’amministratore svolga attività esclusiva in favore del conduttore. Per cui se nel con tratto non è indicato nulla, la parte della bolletta relativa al compenso dovrà essere decurtata dalle spese messe a carico del conduttore. Se invece nel contratto – e capita spesso quando si tratta di un contratto 4+4 – è specificato che restano a carico dell’inquilino “tutti gli oneri accessori”, bisogna pagare anche il compenso dell’amministratore. In ogni caso, come prevede la legge, si ha diritto di chiedere all’amministratore tutta la documentazione sulle spese.
Le migliorie dell’inquilino
Amministratore a parte, non è detto, però, che nonostante la chiarezza della tabella non possano nascere dubbi, soprattutto quando si tratta di intervenire con opere di manutenzione che possono essere considerate non del tutto ordinarie: se, ad esempio, si avesse l’esigenza di cambiare la moquette o di lucidare il parquet, chi deve pagare? Si tratta di interventi strutturali, quindi a carico del proprietario, che però non abita nell’appartamento e quindi potrebbe non sentire questa come esigenza. In questi casi l’inquilino ha la possibilità di effettuare questi interventi a sue spese con la possibilità di ottenere una sorta di risarcimento da parte del proprietario, a patto che, però, il proprietario sia d’accordo e abbia autorizzato l’intervento in maniera formale piuttosto che a voce. Non si tratta, però di un rimborso totale, ma – come precisa l’articolo 1592 del Codice Civile – quella dovuta al conduttore è una cifra pari alla minor somma tra l’importo della spesa sostenuta ed il valore del risultato ottenutone al momento in cui avverrà la riconsegna dell’immobile. Insomma se quando si entra nell’appartamento si pensa che ci saranno spese da fare è bene parlarne subito con il proprietario e mettere mettere l’accordo per scritto, quantificando fin da subito l’eventuale suddivisione dei costi.
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